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资讯:物管行业“优等生”中骏商管 商业板块表

发表时间:2021-07-08

  www.byoh.com.cn。原标题:资讯:物管行业“优等生”中骏商管 商业板块表现优异、住宅盘面扎实

  7月2日,中骏商管智慧服务控股有限公司(HK.00606以下简称“中骏商管”)于香港联交所主板敲钟上市,开盘报3.81港元/股,截至当日收盘,港股物业股普跌,中骏商管逆势大涨8.11%,收报4港元每股,总市值达80亿港元。

  其盈利能力之强,从毛利率的强劲表现中可见一斑。2018年、2019年以及截至2020年9月30日止九个月,公司整体毛利率分别为34.6%、37.0%及44.3%,位于行业前列。

  商业管理分部因盈利水平高,有业内人士甚至称其为“现金奶牛”。但同时,由于该领域因管理难度大,也被认为只有达到“研究生级别”相应能力的管理企业,楚天都市报:不要辜负了一头牛的寓意,才能在竞争激烈的商管领域分得一杯羹。在行业内默默耕耘多年的中骏商管,用自己的实际行动,交出了一份低调务实、成绩优异的答卷。商业管理表现优异的同时,中骏商管住宅物业管理的盘面也相当扎实。住宅物业的签约、管理面积、收入及盈利水平,均呈稳健增长态势。

  对中骏商管来说,其不仅仅有足够的规模,并有着非常强大且深厚的持续盈利能力。中骏集团给予的强有力支持,也将为中骏商管持续发展不断注入新的发展动力。此外,中骏将加大对外开拓力度,凭借在行业内积累的多年经验、能力,不仅会考虑规模的扩大,同时将在业务范围和服务领域上也计划展开积极尝试和探索。

  目前中骏商管的收益主要来自两个业务分部:商业物业管理及运营服务、住宅物业管理服务。而中骏商管商业分部毛利率,明显高于住宅分部。

  虽然商业物业管理面积少于住宅物业,但这一分部无论对公司的收益还是毛利率的贡献,均相当显著。

  据中骏商管招股书,截至2020年9月30日,中骏商管6.1%的在管建筑面积及11.5%的签约建筑面积,为商业物业。而2018年-2019年及截至2020年9月30日止九个月,商业物业管理及运营服务却占到中骏商管总收益的38.4%、42%、43.1%及45.4%。

  从毛利率角度来看,2018年、2019年以及截至2020年9月30日止九个月,公司商业物业管理及运营服务的毛利率分别为47.6%、51.3%及58.8%,。

  如果对行业进行横向比较,可以发现目前行业商管基础物业管理费均值约12.9元/平方米/月,而中骏商管的这一均值,约27.7元/平方米/月,明显高于目前行业均值,为行业内第一序列方阵企业。2018年2019年以及截至2020年9月30日止九个月,其基本商业物业管理服务的平均物业管理费,分别为29元、29.4元及29.5元。

  “我们的高商业物业管理费,证明了我们为所管理商业物业进行定位及提供优质服务的能力。”中骏商管理方面表示。

  在激烈的竞争中切入商业管理赛道,并凭借自身多年踏实经营,中骏商管以实力在行业内逐步形成当前的有利位置。这不仅归因于中骏商管较高的基本商业物业管理费水平,也与业务组合有关。

  “我们的一大部份收入来自开业前服务,毛利率通常较高。因为与其他类型物业管理服务相比,其服务范围通常更复杂,而劳动的密集度则相对较低。”中骏商管方面表示。

  商业分部保持高盈利水平的同时,住宅分部的基本盘面的表现也相当稳健,呈现出有序而均衡的增长态势。

  在过往记录期内,2018年-2019年及截至2020年9月30日止九个月,住宅物业管理服务分别占中骏商管总收益的61.6%、58.0%、56.9%及54.6%。截至2020年9月30日,93.9%的在管建筑面积及88.5%的签约建筑面积,为住宅物业。

  中骏商管住宅分部的盈利表现,同样不俗。2018年-2020年,住宅物业管理服务分部的毛利率分别为,26.4%、26.6%、31.6%,呈上升态势。2018年-2020年,住宅分部同期的收入,分别为2.44亿元、3.33亿元、4.32亿元;而住宅分部同期毛利分别为,6450万元、8850万元、1.37亿元。

  虽然中骏商管商业分部表现亮眼,但其发展却相当均衡。这中一个体现是,中骏商管在地域范围的组合较为多元化。

  按总签约建筑面积计算,截至2020年9月30日,中骏商管理46.4%的业务位于海峡西岸经济区,21.9%位于长三角,13.6%位于中西部,还有11.1%及7%位于环渤海及粤港澳大湾区。

  之所以在多个区域展开布局,中骏商管表示,“我们认为,地域多元化物业组合有助于降低区域市场波动风险,并使我们能够更好地把握区域增长机会。”

  中骏商管能取得如此高的盈利水平,并非只存在于少数的个别项目,而是已经形成了相当数量的规模效应。

  在过往记录期,中骏商管理2018年的总在管建筑面积约1060万平方米,2019年增至1180万平方米后,至2020年9月30日增至1450万平方米。2018年、2019年中骏商管理签约面积分别为1790万平方米、2250万平方米,并于2020年9月30日增至3040万平方米。

  过往较高的盈利水平,使得业内期待,中骏商管在未来呈现更加卓越的表现。未来,中骏商管理仍具有相当广阔而厚实的成长性。

  “中骏商管理所管理的项目中,母公司给予的支持将带来可预见的高速增长,也成为其发展的一项优势。”上海一家房产机构分析师认为。

  从股权结构角度看,中骏集团持有中骏商管83.24%股权,公司董事、管理层及雇员持有16.76%股权。这样的股权结构,使得作为最大股东的中骏集团,可为中骏商管理提供长期可持续的稳健增长。

  在业务上,中骏商管与中骏集团有着稳健、持续的业务关系。自中骏集团于2003年成立以来,中骏商管理便向中骏集团提供住宅物业管理服务,2009年起开始向其提供商业物业管理及运营服务。

  随着中骏集团物业开发业务近年持续增长,有望为中骏商管带来更大的市场空间。

  按中骏集团的发展战略,商业是中骏集团“一体两翼”的重要组成部分。其思路大致为,继续扩大住宅为“一体”的开发规模的同时,还将以中骏世界城新零售购物中心、方隅长租公寓为“两翼”的转型协同发展战略,发展第二业务曲线年合约销售复合年增长率,达45%。根据中骏集团的内部记录,中骏集团已进入包括海西经济区、长江三角、环渤海、粤港澳大及中西部地区的54个城市,专注于一线、二线及经选择的三线城市。这些正在进行的投资布局中,拥有多个已竣工或在建的购物商场。

  “过往绩记录期内,中骏集团所开发的绝大部份已竣工物业均由我们管理。中骏集团广泛且不断增长的项目储备将为在未来数年发展我们的业务带来强大支持。”

  而作为新零售商业综合体的重要载体——中骏世界城的高速发展,将对中骏商管理形成强有力的支持。据了解,至2025年,中骏世界城将布局100个购物中心,运营面积超1000万平方米,会员数预计将超过2000万人。截止目前,在营及筹建中骏世界城就已达37座,其速度之快、势头之劲令业界瞩目,展现出令人惊叹的“中骏速度”,以实际行动向外界展示其践行“百城计划”的决心与魄力。

  除依托中骏集团,中骏商管也计划从外部寻找新的发展机遇,进一步扩大管理规模。

  按中骏商管的规划,公司将考虑战略收购及合联营来扩大业务规模,同时探寻协同效应,在现有物业组合附近寻找新的物业管理机会,如靠近住宅物业的商业物业;寻求独立第三开发的物业,继续争取新委聘合约

  在物业组合方面,拟拓宽业务范围,尝试进入诸如工业园、公共设施等领域,同时补充并丰富公司服务种类,如老年护理、家政服务等。